??2018年,房地产行业进入周期性下行通道,加之未曾放松的楼市调控、融资压力的日益增加,房企的生存环境难言轻松。但在行业“马太效应”愈演愈烈的大背景之下,为了保证市场规模从容地“活下去”,房企依然在加紧拿地。

??不过,整体来看,房企普遍放缓拿地力度,谨慎拿地成为市场主流,土地市场转冷、低溢价乃至底价成交成为常态,土地流拍案例亦持续增多。

??中原地产首席分析师张大伟指出,2018年,楼市将继续严格调控。这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。“从整体看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。”

??遭遇融资“生死劫”,中小房企争相赴港上市

??尽管“千亿俱乐部”不断扩容,但行业进入周期性下行阶段,在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的环境下,2018年房企的日子并不好过。

??根据克而瑞研究中心的数据,今年11月,房企境内外发债综合成本达到8.54%,创下2015年以来单月融资成本的最高水平。同时,房企平均境外发债融资成本11.47%,较前10个月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点;1-11月,房企平均融资成本6.32%,较前10个月的6.06%显著上升,超过2017年全年平均值。

??不仅如此,偿债高峰也已然逼近。海通证券(8.800, 0.14, 1.62%)研报显示,从存续地产债到期情况看,2019年全年地产债偿还量预计还有3031亿元,另外还有4157亿元会进入回售期,如果按照40%的回售比例预估,明年待偿还的规模还有4694亿元,这个偿还量尚未包括明年底前发行且到期的超短融(2018年这一规模大约有150亿元),考虑到这一部分,预计2019年地产债偿还规模要在4800亿元上下。和今年3100亿元的偿还量比较,2019年地产债偿还压力要大幅增加。

??严峻的市场环境之下,即使是万科这样的龙头房企也开始思考如何“活下去”的问题。今年9月,万科董事会主席郁亮在万科南方区域月度例会上表示,房地产行业转折已经到来,“我们所有的行为都‘收敛聚焦’到保证万科活下去。”

??对于万科这样的头部房企来说,“活下去”这个问题,更多是对转型发展等方面的思考。但对于那些财务状况不佳的中小房企们来说,“活下去”显然是一个生存问题。

??而今,行业“马太效应”愈演愈烈。为了获得更多的市场话语权,中小房企也正纷纷加速规模扩张。在企业负债率居高不下、融资渠道全面收紧和融资成本逐渐高企的背景之下,赴港IPO这条路备受青睐。

??公开资料显示,自今年年初开始,至今已有包括正荣地产、弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、海伦堡、恒达集团、中梁控股、奥山控股、万城控股以及万创国际12家房企申请在港交所上市,其中,正荣、弘阳、大发、美的置业、恒达、万城控股6家房企成功登陆港股。

??溢价率持续走低,土地市场降温

??众所周知,土地是房企的生命线。土地储备规模决定了房企的销售规模,更决定了在下一轮行业洗牌时能否不掉队。因此,2018年,不管是万科、恒大、碧桂园这样的龙头房企,还是在夹缝中求生存的中小房企,为了保证市场地位、从容地“活下去”都在“逆势补仓”。亿翰智库近日发布的报告指出,2018年上半年,虽然各种调控政策密集出台,但土地市场的热度依旧不减,企业补库存的意愿依旧强烈。2018年1-6月,全国200城土地成交规划建筑面积88084.27万平米,同比增长52%。克而瑞研究中心近日发布的报告透露,全年来看,已有26家企业货值已超去年全年,“手握充足粮草,过冬问题不大”。

??亿翰智库表示,到了下半年,随着资管新规的出台、调控政策的不断深化和扩围,企业的投资态度开始谨慎,多数房企在中期业绩会上表示要降低投资力度。各城市成交地块的溢价率急剧下降,流拍现象也逐步增多。

??根据克而瑞的报告,“高价地不拿”、“不超预期拿地”是房企下半年投资的主旋律。在坚决遏制房价上涨和金融监管愈发严苛的大背景下,即便四季度多城加大土地供应,也鲜有房企敢超预期拿地,谨慎态度依旧,销售TOP100企业近四成未在11月拿地。“一方面土地市场降温明显,房企观望情绪浓郁,拿地销售比大幅下滑也可佐证;另一方面,金融监管收紧叠加销售降速,资金压力较大倒逼房企减少拿地。”

??中原地产研究中心统计数据则指出,截至12月17日,一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗,为最近6年来最高纪录。年内三四线城市流标住宅土地1177宗,叠加一二线城市,合计住宅土地流标年内高达1501块。

??“下半年以来,随着土地供应的增多,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。”研究机构的数据透露,2018年11月,全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%,较去年同期下降15个百分点。其中,上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计,今年上海成交地块大部分以底价成交。

??华创证券研究所证券分析师袁豪表示,地方政府为完成年初土地供应计划要求以及应付日益加大的地方财政压力,年末土地市场供应大幅放量。不过,11月住宅类土地成交环比下降20%、同比下降26%。土地供需方面,11月土地成交/供应比0.39倍,环比下降58%;成交溢价率8%,持续处于低位;11月住宅类土地成交均价环比增加27%、同比下降3%;10月百城土地流拍率26%,逐渐接近小周期峰值的30%。“上述供需关系指标均表明房企拿地意愿进一步走弱。换个角度来看,预计土地市场走弱,也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。”

??张大伟指出,在全国一二线城市严格调控的大环境之下,虽然整体销售依然处于高位,但房企再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低,未来房地产市场走势出现分化。2018年,楼市将继续严格调控。这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。“从整体看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。”

??知名地产行业评论人“欧阳先声”向《华夏时报》记者指出,流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期,促使房价进一步回归理性。”

??“2019年,我的预计是这个趋势会依然继续下去,就是除非土地的供应量出现大规模的锐减。否则在需求不足、供给保持稳定的情况下,依然有可能出现土地流拍的现象。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚向记者表示,“当然,这种流拍是市场调整过程中的一个正常性的情况,不用做过分的解读和过度担忧。”

房企放缓拿地 流拍持续增多